Vezetői összefoglaló: 2025-ben Thaiföld ingatlanpiaca vegyes képet mutat. A lakásárak mérsékelten emelkednek (~2–3% évente) a gyenge belföldi kereslet mellett, a fejlesztők halogatják az új projektek indítását, a kormány pedig lakásvásárlási kedvezményeket kínál. Bangkok és a kulcsfontosságú üdülőövezetek, például Phuket, továbbra is a legdrágább piacok (pl. 2 szobás lakás hirdetési ára ~303.000 USD Bangkokban vs. 296.000 USD Phuket-en), de a társasházi szegmens jelentős túlkínálattal és lassabb értékesítéssel küzd. A kereskedelmi ingatlanoknál eltérő a teljesítmény: Bangkok irodáinak üresedési aránya növekszik (~18,2% 2024 első félévében bangkokpost.com), mivel új, első osztályú tornyok árasztják el a piacot, miközben a bevásárlóközpontok profitálnak a fellendülő turizmusból (prémium retail üresedési arány ~5,2% 2025 első negyedévében research.jllapsites.com). Az ipari/logisztikai szegmens a legígéretesebb – a Keleti Gazdasági Folyosó (EEC) jelentős keresletet generál gyárak és raktárak iránt. Külföldi befektetések élénkek, főként kínai, mianmari és orosz vásárlók uralják a társasházi eladásokat, a döntéshozók pedig reformokon gondolkodnak (pl. 99 éves bérletek, magasabb külföldi társasházi kvóták khaosodenglish.com). A támogató infrastruktúra (EEC projektek, közlekedés bővülése) és a politikai ösztönzők (vízumprogramok, adócsökkentések) biztos alapot nyújtanak a jövőre nézve. Összességében 2025–2028 között pár százalékos, mérsékelt ár- és forgalomnövekedés várható, kiemelt lehetőségekkel a középkategóriás lakáspiacon, logisztikában/raktározásban és a turizmushoz kapcsolódó fejlesztésekben.
Piaci áttekintés (2025)
Thaiföld gazdasága lassan növekedett (~3,1% éves szinten 2024 végén scmp.com), és a lakossági eladósodottság magas, ami visszafogja a hazai keresletet. A turizmus erőteljesen fellendül (2025-ös vendégérkezések közelítik a 2019-es csúcsot), ami javítja a szállodák kihasználtságát és áraikat. A kormány folytatja a lakáspiaci ösztönzőket: pl. 2024-ben a Pénzügyminisztérium csökkentette az ingatlantulajdon- és jelzálog-bejegyzési díjakat ≤7M baht értékű otthonok esetén (0,01%-ra), ezzel segítve megfékezni az eladások csökkenését. 2024 végére a lakás átruházások még mindig ~4–8%-kal voltak alacsonyabbak éves szinten (350 545 egység 2024-ben, -4,4%), de 2025-re már élénkülés várható (REIC szerint ~3,7%-os tranzakcióbővülés). Külföldi társasházi vevők jelentik a piac fő támaszát, miközben a belföldi vásárlók továbbra is óvatosak.
Lakáspiaci szegmens
- Városi lakásépítés (Bangkok és nagyvárosok): Bangkok lakáspiaca érett és belföldi keresletre épül. 2024 negyedik negyedévében az árak mérsékelten emelkedtek (önálló házak +2,4% éves szinten, sorházak +3,2% globalpropertyguide.com), miközben a társasházi árak növekedése erősen lassult (csak +2,5% éves szinten 2024 Q4-ben, szemben az előző negyedévi +7,2%-kal) globalpropertyguide.com. A fejlesztők visszafogták az új projektek indítását a szigorú hitelfeltételek miatt; sok cég az olcsóbb (≤7M baht) projektekre koncentrál, amelyek a vevők pénztárcájához igazodnak. Túlkínálat problémát jelent: Bangkokban jelenleg sok eladatlan társasházi lakás van, új készlet azonban továbbra is kerül piacra (bár néhány projektet elhalasztottak). A bangkoki lakások hozama átlagosan ~5–6% (bruttó) globalpropertyguide.com, a kisebb méretű és másodosztályú helyszíneken magasabb hozam érhető el.
- Üdülő- és másodlagos piacok: A turisztikai célállomások külön almárkát alkotnak. Phuket és Pattaya/Chonburi látványos építési fellendülést tapasztalt, különösen mióta a bangkoki fejlesztők a városi piac lassulása miatt a turistacélpontok felé fordultak scmp.com. A Colliers adatai szerint 2024 negyedik negyedévében kb. 4982 eladatlan társasházi egység volt Phuket-en (16 projektből) scmp.com, miután 2024-ben rekord 14 718 új egységet indítottak (csak ~64% fogyott el) scmp.com. Ez túlkínálatra és árcsökkenési nyomásra utal a következő időszakban. Ennek ellenére a prémium üdülőhelyi társasházak továbbra is drágák: az átlagos 2 hálószobás lakás ár ~296 000 USD volt Phuket-en (csaknem annyi, mint Bangkokban, ahol 303 000 USD az átlagár), ami a luxus turizmus keresletét tükrözi. Chiang Mai és más régiók visszafogottabb piacot képviselnek; Chiang Mai társasházai is vonzzák a külföldi nyugdíjasokat és expatokat, de az eladások kisebb volumenűek és az árnövekedés is lassabb. Minden szegmensben élénk a külföldi kereslet – főként a társasházaknál. 2024 első-kilencedik hónapjában 11 036 társasházi egységet vásároltak meg külföldiek (+3,1% éves szinten). A kínai vevők vezettek ~39,7%-os részesedéssel (4386 egység), őket követték mianmariak (9,5%), oroszok (7,2%), tajvaniak (5,5%). Figyelemre méltó, hogy a külföldi ügyletek fele a ≤3M baht-os (90 000 USD) sávban valósult meg, azaz főleg az alsó-közép szegmensben volt élénk a kereslet. A külföldiek kedvenc célpontjai: Bangkok (az összes külföldi átadás 38,7%-a, 4269 egység), Chonburi/Pattaya (36,0%, 3976 egység), kisebb részarány Phuket-en (748 egység) és Chiang Mai-ban (698).
Kereskedelmi ingatlanok
- Iroda: Bangkok irodapiaca túlkínálattal néz szembe. A prémium új épületek sok bérlőt vonzottak ki a régi irodákból, az új első osztályú tornyok tömeges megjelenése azonban élesen emelte az üresedési rátát. A CBRE és BP jelentése szerint az irodák üresedése elérte a ~18,2%-ot 2024 első félévében (2023 végén ez 16,7% volt) bangkokpost.com. 2024 végére ez akár ~22%-ra is felkúszhat bangkokpost.com. 2024 második felében további ~260 000 négyzetméternyi új kínálat került piacra bangkokpost.com, az idősebb, első osztályú irodák bérleti díja így csökkent (CBD Grade-A átlagbérleti díj lement ~900 baht/nm/hó-ra) bangkokpost.com. 2024 ugyanakkor öt éve a legnagyobb nettó bérbeadási volument hozta, ahogy cégek konszolidáltak az új, magas minőségű helyszínekre. Kilátások: mivel további kínálat jön, a bérbeadók árcsökkentési nyomással néznek szembe; a prémium bérleti díjak lassan nőhetnek, vagy akár csökkenhetnek, ha a kereslet elmarad. A vállalatok továbbra is ESG-tanúsítvánnyal bíró, technológiailag fejlett irodákat keresnek.
- Kiskereskedelem: A kiskereskedelmi ingatlanokat a turizmus húzza felfelé. A bangkoki bevásárlóközpontok intenzíven frissülnek a nemzetközi turisták becsalogatásáért. 2025 első negyedévében a prémiumkereskedelmi üresedési ráta ~5,2% volt (hároméves csúcs) research.jllapsites.com, részben bérlőváltások és több, 2024 végén átadott nagyobb bevásárlóközpont fokozatos betelepülése miatt. Az üresedés emelkedése ellenére (+0,51% negyedéves szinten research.jllapsites.com) a bérbeadás stabil; 2025 első negyedévében kb. 100 nemzetközi márkaüzlet nyílt, főként luxus divat a turistanegyedekben research.jllapsites.com. A bérleti díjak mérsékelten emelkedtek 2025 elején (+1,4% negyedéves növekedés) research.jllapsites.com, jóval lassabban, mint a 2022–23-as covid utáni fellendülésben. A kiskereskedelem jövője a turizmuson múlik (főképp kínai és orosz vendégeken) – bármilyen idegenforgalmi zavar rövid távon fékezheti a piaci növekedést research.jllapsites.com.
- Szállodaipar: A hotel szegmens jól teljesít. 2024-ben történelmi rekordot döntött a kihasználtság és az árak Bangkokban, ahogy a turisták száma nőtt. A kormány 93 országra kiterjedő vízummentessége és a járatok bővülése a vendégérkezéseket közelítette a 2019-es szinthez. Bangkok szállodáinak RevPAR-ja és átlag napi ára csúcsokat döntött 2024-ben. Az üdülőhelyi hotelek (Phuket, Pattaya, Chiang Mai) szintén jól jártak, habár az új szobakínálat gyorsan bővül (különösen Phuket-en). Összességében 2025-ben is a hotel iránti kereslet és az értékek növekedése várható, bár a prémium szegmens hűlhet, ha járatkimaradások vagy biztonsági aggályok felmerülnek research.jllapsites.com.
Ipari & Logisztikai szegmens
Az ipari szegmens robbanásszerű növekedést mutat, amit a gyártóipari áthelyezések, illetve az e-kereskedelem generálnak. A gyárak/raktárak iránti kereslet a Keleti Gazdasági Folyosóra (EEC: Chonburi, Rayong, Chachoengsao) és a környező megyékre összpontosul. Állami ösztönzők (adómentesség, telekeladás ipari parkokban) továbbra is vonzzák a befektetéseket (autóipar, elektronika, petrolkémia), a kereslet átszivárog a beszállítói láncok alsóbb szintjeire (kulcsrakész gyárak iránt). A raktárpiac is pezseg: az Ayudhya Bank évente 4–5%-os (mintegy 7 000 rai/év) növekedést jósol az ipari parkok földeladásában 2025–2027 között. A fő hajtóerők: globális vállalatok beszállítói láncainak ASEAN régióba telepítése, EEC infrastruktúra fejlesztése (utak, kikötők, high-tech parkok), illetve az e-kereskedelem robbanása, amely modern logisztikai létesítményeket igényel. A befektetők ma már „okos” ipari parkokat fejlesztenek, technológiai szolgáltatásokkal és zöld minősítésekkel, hogy megfeleljenek a bérlők elvárásainak. A jó minőségű raktárbérleti díjak emelkednek, bár a források helyszíntől függően eltérnek. Összességében az ipari ingatlan a legnagyobb hozamú és kiemelkedő szegmense a thaiföldi piacnak.
Kulcsfontosságú régiók és városok
- Bangkok metropolisz régió: Az ország legnagyobb piaca. Bangkok uralja mind a lakóingatlanok, mind az irodák piacát. Az itteni társasházi árak – bár lassan nőnek – továbbra is a legmagasabbak országosan. A város a pénzügy, a vállalati irodák és a vásárlás központja is. A közelgő infrastrukturális fejlesztések (MRT/BTS bővítések, Don Mueang és Suvarnabhumi repülőterek fejlesztései) javítják majd a kapcsolódási lehetőségeket. Ugyanakkor Bangkok piaca érzékeny a belföldi gazdasági helyzetre: a magas eladósodottság és szigorú hitelezési feltételek visszafogták a lakáspiaci keresletet. Összefoglalva: Bangkok nagyságrendet és likviditást kínál, de a kínálati túlsúly irodákban és társasházakban nyomja vissza az árak növekedési ütemét.
- Keleti folyosó (Pattaya/Chonburi és EEC): Ez a tengerparti ipari övezet a növekedés motorja. Chonburi/Pattaya jelentős lakó- és ipari központtá vált. 2024 első három negyedévében itt adták el az összes külföldieknek értékesített társasház 36,0%-át (3 976 egység) – csak Bangkok előzi meg. Pattayában/Chonburiban ugyanakkor nagy a társasházi túl kínálat és emelkedő bérleti díjak. A nagyobb történet az ipar: az EEC-ben csúcstechnológiás gyárak, hajógyárak (Sattahip) és az új U-Tapao reptér–Aerotropolis projekt található. Itt a földárak és az ipari bérleti díjak folyamatosan nőnek, ahogyan a cégek helyezik át a saját működésüket, továbbá újabb fejlesztések (úthálózatok, nagysebességű vasút, harmadik repülőtér) is közelednek. Az EEC hosszú távú sikere Chonburit és Rayongot Thaiföld legértékesebb ingatlanpiacai közé emelheti.
- Phuket és a Dél (Üdülők): Phuket Thaiföld első számú luxus üdülőpiaca. A turizmus helyreállása felfuttatta a szállodai és bérleti bevételeket, viszont – ahogy említettük – a társasházi piac túlfűtött scmp.com. A fejlesztők továbbra is a külföldi nyugdíjasokra és a nyaralót vásárlókra alapoznak, de Kína és Oroszország lassú visszatérése miatt sok lakás eladatlan maradt. A főbb területeken (Phuket belváros, 2 hálószobás társasház ~฿9–10M) az árak tartják magukat, ám a további jelentős drágulás esélye korlátozott. Más déli helyszínek (Phang Nga, Krabi) kisebb piacot jelentenek, itt a gazdaság túlnyomórészt a turizmustól függ. A jövőbeni növekedés az érkező külföldi turistáktól és speciális, Phukethez hasonló gazdasági ösztönzőktől függ majd.
- Chiang Mai és az Észak: Chiang Mai piaca speciális: oktatási és kulturális központ, mérsékelt társasházi/üdülő kereslettel nyugdíjasok, külföldiek és a turizmus részéről. Az árak sokkal alacsonyabbak Bangkoknál és az utóbbi időben csak kis mértékben nőttek. Infrastrukturális fejlesztések (repülőtér bővítés, keleti vasúti összeköttetés terve Bangkokkal) hosszabb távon adhatnak lendületet a térségnek. Jelenleg Chiang Mai lakó- és kiskereskedelmi aktivitása stabil, de visszafogott; főleg nyugdíjasoknak készült lakóparkokban és egyedi turisztikai fejlesztésekben rejlik lehetőség.
Áralakulási trendek és teljesítményadatok
- Lakásárak: 2024 végén Thaiföld házár-indexe enyhe növekedést mutat. Országosan a különálló családi házak ára 2024 IV. negyedévében +2,55% volt éves szinten (reálértékben 1,54%), a sorházak 3,53% (reálisan 2,51%). Nagy-Bangkok területén hasonló volt a növekedés (pl. családi házak +2,41% éves szinten) globalpropertyguide.com. A társasházi árak azonban visszafogottabbak: 2024 IV. negyedévben a bangkoki társasházak csak +2,46% voltak éves szinten (inflációval igazítva 1,45%) globalpropertyguide.com, ez Q3-ban még 7,20% volt. A meghirdetett árakat a lokáció határozza meg: egy 2 hálószobás társasház átlagosan ฿11,0M (~US$303k) Bangkok belvárosban és ฿10,7M Phuket belvárosában. Ezzel szemben a külvárosi piacokon (Nonthaburi, Samut Prakan) a bangkoki ár harmadát érik el. Az iparági előrejelzések 2025–26-ra mérsékelt áremelkedést várnak: a házépítők képviselői ~2–5%-os növekedést jósolnak, főként a földárak emelkedéséhez kötve.
- Tranzakciók és eladások: A lakáseladások 2024-ben visszaestek: a REIC 7–13% közötti csökkenést jelentett a regisztrált ingatlaneladásokban 2024 első három negyedévéig (különösen az alacsony beépítésű lakásoknál, -12,8%). A társasházi eladások viszont +5,6%-ot nőtt ebben az időszakban, részben a külföldieknek köszönhetően. Az átruházási értékek ~8%-kal estek vissza 2024 elején. Lakásszám szerint ~350 545 átruházás várható országos szinten (-4,4% éves alapon) 2024-re. A 2025-ös előrejelzés 363 600 egység (+3,7%), ami a piac stabilizálódását jelzi. A magas háztartási eladósodottság és hitelezési szigor továbbra is nehezítik a piacot, de a kormányzati ösztönzők (közjegyzői díjcsökkentés) enyhítették az eladási visszaesést.
- Bérleti hozamok: Thaiföld bruttó lakásbérleti hozama átlagosan ~6,2% (2025 I. negyedév) globalpropertyguide.com. A bangkoki társasházak hozama kb. 4–6%, helyszíntől és mérettől függően (a kisebb lakások hozama magasabb globalpropertyguide.com). Az üdülőterületek akkor tudnak hasonló hozamot elérni, ha a kihasználtság magas. A hozamok némileg csökkentek (6,27% volt 2024 Q3-ban, 6,17% 2025 Q1-ben) globalpropertyguide.com, ami emelkedő árakat és némi bérleti díj stagnálást jelez. Az ipari bérleti díjak nőnek, mivel nő a kereslet – egyes fejlesztők évi ~5–10%-os növekedést tapasztalnak a prime logisztikai piacokon.
- Főbb adatok (táblázat):
| Helyszín/Szegmens | Mutató | Érték/Trend |
|---|---|---|
| Bangkok (2 hálószobás társasház, belváros) | Átlagos meghirdetett ár (USD) | $303,209 |
| Phuket (2 hálószobás társasház, üdülő) | Átlagos meghirdetett ár (USD) | $296,134 |
| Pattaya/Chonburi (2 hálószobás társasház) | Átlagos meghirdetett ár (USD) | $178,311 |
| Medián házár változás (2024) | Éves változás (országos) | +2,5% (házak), +3,5% (sorházak) |
| Bangkok irodapiaci üresedés (2024 I. félév) | Üresedési ráta | 18,2% (2023 II. félév: 16,7%) bangkokpost.com |
| Bangkok kiemelt kiskereskedelmi üresedés (2025 I. negyedév) | Üresedési ráta | 5,2% (3 éve a legmagasabb) research.jllapsites.com |
| Külföldi társasház eladás (2024 jan–szept) | Külföldieknek értékesített egységek | 11 036 egység (+3,1% éves alapon), a teljes társasházi tranzakció ~13,3%-a |
| Legnagyobb külföldi vevői kör (2024 I–III. negyedév) | Állampolgárság szerinti arány a külföldi társasház eladásokban | Kína 39,7%, Mianmar 9,5%, Oroszország 7,2% |
| EEC ipari földeladás növekedési prognózis | Új eladások/bérletek növekedése | +4–5% évente (2025–27) |
| Kormányzati átruházási díjak (≤THB7M) | Tulajdonjog átruházási/jelzálog díjak | Lecsökkentve 0,01%-ra (korábban 2%/1%) |
(Adatforrások: Thai BOT, REIC, CBRE, JLL, Global Property Guide bangkokpost.com research.jllapsites.com.)
Külföldi befektetés & jogi környezet
A külföldi vásárlók mindig is jelentős szereplők voltak Thaiföld ingatlanpiacán, különösen a társasházak és luxusingatlanok esetében. A jelenlegi jogszabályok tiltják a külföldiek földtulajdonlását (kivéve egyes BOI projektek vagy thai cégformák esetén), továbbá korlátozzák, hogy egy társasházban legfeljebb 49% lehet a külföldi tulajdon. A földet általában bérlet (tipikusan 30 év) útján szerzik. Az utóbbi időben a hatóságok lazító intézkedéseket hoztak a külföldi közvetlen befektetések (FDI) vonzására: egy 2021-es kormányzati rendelet Hosszú Távú Tartózkodási (Long-Term Residency) vízumot (10 év) és „lazított” földtulajdon-jogokat biztosít a tehetős külföldiek számára, amennyiben jelentős összeget fektetnek thaiföldi ingatlanba. A gyakorlatban a feltételeket teljesítő befektetők (pl. legalább 250 000 USD beruházás ingatlanba) megszokott korlátokon felüli jogokat szerezhetnek.
2024 közepén a thai kormány engedélyezte radikálisabb reformok vizsgálatát is – leginkább a földbérleti jog maximumának 99 évre emelését, illetve a külföldi társasházi kvóta 49%-ról 75%-ra növelését khaosodenglish.com. Bár ezek az intézkedések még mérlegelés alatt állnak, a külföldi befektetések támogató környezetét jelzik. A külföldiek részaránya az összes társasházi eladásban 10–13% körül mozog. A kínai vevők dominálnak (az eladott lakások közel 40%-át vásárolják), és az elmúlt időszakban jelentősen nőtt a mianmari, orosz, tajvani és nyugati kereslet is. Ugyanakkor a külföldi gazdasági és politikai instabilitás (pl. kínai lassulás) befolyásolhatja a jövőbeni keresletet.
Thaiföld a Befektetési Bizottságon (BOI) keresztül különböző ösztönzőket is kínál a külföldieknek: a turizmus, infrastruktúra vagy ipari parkok fejlesztését szolgáló projektek adókedvezményeket, néha pedig földtulajdon kedvezményeket biztosítanak. Például, BOI által támogatott ingatlanfejlesztések (mint integrált üdülőközpontok vagy külföldi márkás társasház komplexumok) esetében meghatározott feltételek mellett engedélyezhetik a többségi külföldi tulajdont. Emellett olyan programok, mint a Thailand Elite Vízum vagy a digitális nomádoknak szánt hosszútávú tartózkodási engedélyek egészítik ki az ingatlanbefektetések ösztönzését: ezek a módosítások a luxuspiac élénkítését ígérik, mivel magas jövedelmű nyugdíjasokat és szakembereket vonzanak.
Kormányzati intézkedések & infrastrukturális fejlesztések
A thai kormány aktívan támogatja az ingatlanpiacot gazdaságélénkítő és infrastrukturális fejlesztésekkel:
- Fiskális/adókedvezmények: Az illetékek csökkentésén kívül meghosszabbították az első lakás vásárlása után járó adókedvezményeket, valamint fontolóra vették a hitelfedezeti arány elengedését (LTV-lazítás), bár széles körű könnyítés 2025 elejéig nem lépett életbe. Helyi szinten (pl. szociális lakásprogramok) is történtek intézkedések. A cél a fogyasztás élénkítése: a Pénzügyminisztérium becslése szerint a 2024-es illetékkedvezmények évente mintegy ~฿799 milliárd ingatlanforgalmat generálhatnak, és ~1,6%-kal növelhetik a GDP-t hlbthai.com.
- Vízum- és adókedvezmények: Mint említettük, Thaiföld különleges, hosszú távú tartózkodási engedélyekkel és adókedvezményekkel (pl. külföldi jövedelem tárgyi adómentessége) csábítja a magas jövedelmű befektetőket. 2024 végén és 2025-ben további kedvezményeket lengettek be a digitális nomádoknak és befektetőknek (pl. bővített vízumprivilegiumok), noha ezek részletei még formálódnak.
- Infrastruktúra: Hatalmas fejlesztések alakítják át az ingatlanpiaci kilátásokat. Legfontosabb példák: az EEC fejlesztés (฿1,5 billió hadi terv 2027-ig en.wikipedia.org), amely utak, nagysebességű vonat és okosváros fejlesztéseket finanszíroz Kelet-Thaiföldön. Tervezik a nagysebességű vasútat Bangkok–U-Tapao–Rayong (Pattayán keresztül), hogy javítsák az EEC elérhetőségét. Bővül Bangkok tömegközlekedése (új MRT vonalak, BTS hosszabbítások), amely megkönnyíti a közlekedést és új külvárosi beruházási területeket nyit. Fejlesztik a repülőtereket is: Don Mueang és Suvarnabhumi bővíti termináljait, s Rayongban egy harmadik nemzetközi repülőtér is épül az U-Tapao melletti Aerotropolis részeként. E fejlesztések jellemzően emelik az adott útvonalak környéki földárakat.
- Gazdaságpolitika: A tágabb értelemben vett „Thailand 4.0” stratégia (digitális átalakulás, megújuló energia, biotechnológia stb.) közvetve hat az ingatlanpiacra is: a csúcstechnológiás iparágak növekedését és a városfejlesztési innovációt célozza. A határmenti Speciális Gazdasági Övezetek és a turisztikai központok adókedvezményekben részesülnek. Általánosságban a kormányzat növekedésbarát, és Thaiföldet regionális logisztikai, egészségügyi és technológiai központtá kívánja tenni – mindez pedig speciális ingatlanigényt generálhat (pl. adatközpontok, kórházak vagy biotechnológiai kampuszok).
Előrejelzések & lehetőségek (következő 3–5 év)
Elemzők és tisztviselők fokozatos helyreállást és mérsékelt növekedést várnak a thaiföldi ingatlanpiacon. A legfontosabb előrejelzések és irányzatok:
- Lakóingatlan: Enyhe növekedés az eladásokban és árakban. Az REIC előrejelzése szerint 2025-ben a lakóingatlan átruházások kb. 3,7%-kal nőnek (kb. 363 600 egységre). Az árnövekedés várhatóan alacsony egyszámjegyű lesz; az iparági veteránok évi kb. 2–5%-ot jósolnak 2025-re (bár optimista forgatókönyv esetén akár 7% is lehet). A legellenállóbb szegmensek valószínűleg az állami támogatással célzott megfizethető lakások, valamint a külföldi érdeklődést mutató eszközosztályok lesznek. Befektetők lehetőségeket találhatnak félkész projekteknél mély árengedményekkel, valamint bérlakásoknál gazdasági övezetek közelében.
- Kereskedelmi: Az irodapiac kihívásokkal teli marad, főként a belvárosi régebbi ingatlanoknál. Az üresedés 2025–26-ban tetőzhet, a bérleti díjak stabilizálódhatnak vagy kissé csökkenhetnek a régi épületek esetében. Ugyanakkor a jó helyen lévő, magas színvonalú tornyok megtarthatják értéküket. A kiskereskedelem kiegyensúlyozott teljesítményt mutathat, ha a turizmus továbbra is helyreáll; a fejlesztők a vásárlói élményre koncentráló plázákat és vegyes funkciójú komplexumokat részesíthetik előnyben. Mint mindig, a helyi/régiós kiskereskedelem (negyedközpontok, kisboltok) a hazai jövedelmeket tükrözi, míg a prémium plázák a külföldi turistáktól függenek.
- Ipari/Logisztikai: Ez a legígéretesebb szektor. A raktárak és gyárak iránti kereslet növekedni fog Thaiföld globális ellátási láncban betöltött szerepével együtt. A Krungsri Bank előrejelzése szerint 2027-ig 4–5% éves bővülés várható az ipari telkek ügyleteiben. Sok lehetőség rejlik új logisztikai parkokban, e-kereskedelmi raktárakban és zöldmezős ipari területeken. Az EEC és más speciális gazdasági övezetek (pl. Északi Folyosó Chiang Mai körül) ösztönzőket kínálnak, melyeket érdemes kihasználni. A befektetők figyeljenek az elektromosjármű-gyártás, orvosi eszközök és agrártechnológia trendjeire – ezek a klaszterek húzzák a helyi ingatlanpiacot is.
- Régiós gócpontok: Bangkok és az EEC mellett feltörekvő térségek is felülteljesíthetnek. Például a keleti tartományok túlléphetnek a nehéziparon: tervezett fejlesztések, mint Rayong Laem Chabang okoskikötője és a Map Ta Phut Szabadkereskedelmi zóna logisztikai gócpontokat alakíthatnak ki. Északon Chiang Mai kibővített reptere és előkészületben lévő vasútvonalai fellendíthetik az ingatlanpiacot a közlekedési folyosók mentén. Különleges projektek, például a Mianmar határán lévő „kaesongi stílusú” fejlesztés vagy a Laoszba tartó nagysebességű vasút, később új határmenti befektetési lehetőségeket nyithatnak meg, bár ezek inkább hosszabb távon várhatók.
- Külföldi & speciális piacok: Ha az előterjesztett jogszabályi reformok átmennek, számottevő külföldi aktivitás várható. Egy 99 éves bérleti jog vagy 75%-os társasházi kvóta valószínűleg növeli a külföldi vásárlásokat a luxuslakóingatlanok és társasházak piacán. Eközben a speciális szegmensek – például idősek otthonai (Thaiföld elöregedő társadalma), egyetemi diákszállások Bangkok közelében, illetve közösségi lakóterek (fiatal digitális munkavállalóknak) – szintén növekedhetnek. Az adatközponti szektor már bővül (új adatközpontok Bangkokban, EEC), miközben Thaiföld digitális központtá válik – a technológiai infrastruktúrához kapcsolódó ingatlanok potenciális növekedési területet jelentenek.
Kockázatok: Fő bizonytalansági tényezők a tartósan magas kamatkörnyezet (ami emeli a jelzáloghiteleket), a háztartási eladósodottság szintje és a főbb forráspiacok (Kína, Oroszország) gazdasági egészsége. Politikai változások vagy geopolitikai feszültségek visszatarthatják a befektetéseket. A túlzott építkezés továbbra is veszély a társasházi és szállodai szegmensekben – ha a kereslet elmarad a várakozásoktól, az értékek stagnálhatnak vagy visszaeshetnek. A kormányzati projektek (infrastruktúra-beruházások) megvalósításának üteme is befolyásolja majd a növekedést.
Összefoglalva: a thaiföldi ingatlanpiac 2025–2028-ban várhatóan kiegyensúlyozott, de mérsékelt növekedést mutat majd, szektoronként és térségenként eltérő képlettel. A befektetőknek szelektíven érdemes választaniuk: óvatos, védett stratégiához az ipari/logisztikai ingatlanok vagy a bangkoki prémium eszközök ajánlottak, míg a turizmushoz kötött és a felsőkategóriás társasházak nagyobb kockázatot hordoznak. A folyamatban lévő reformok és az infrastruktúra-programok fokozatosan javítják a piaci környezetet, míg bármilyen új intézkedés (például adóváltozás vagy liberalizált tulajdonlási szabályok) újabb befektetői hullámot indíthat el.
Források: Thaiföldi kormányzati és iparági jelentések (REIC, BOT), CBRE Thailand, JLL, Global Property Guide bangkokpost.com research.jllapsites.com krungsri.com, hírmédia és piaci elemzések khaosodenglish.com.
